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遵义房产网:这次疫情后遵义房价会降吗?

来源:吉屋网   发布时间:2020-06-28

开年以来和朋友们但凡在一起聊天,新冠疫情一直是聊天的主要内容,再就是由疫情引发的各种话题,中国影响力啦、报复性消费啦、制造业危机啦、“特不靠谱”又不靠谱啦等等。但是还有一个话题,只要聊到它就会变成一个争论最激烈的话题,这个话题就是“受疫情影响,房价会降吗”?有一种观点认为,疫情引起全球经济萧条,中国经济也遇到前所未有的挑战,疫情导致国民对未来不确定性的担忧,不敢消费,持币观望情绪上涨,美国股市甚至因为担心通缩而数次熔断。而房地产业面临疫情影响和国家调控政策的双重打压,目前普遍的房地产企业均度日如年,特别是疫情初期刚刚开始进行居家隔离时,就有国内知名房地产企业祭出全国旗下项目统一降价大旗,引发网友热议及全民关注,房地产行业必然跟风降价。

今天,遵义房产网来聊一聊对这个话题的看法.

言归正传,遵义房产网在网上查到了中国人民银行关于“2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查”的报告,大家也可以上网搜一下来看看。中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组于2019年10月中下旬在全国30个省(自治区、直辖市)对3万余户城镇居民家庭开展了资产负债情况调查。从当前掌握的资料看,这是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一。

先看第一张图,这是中国和美国城镇家庭不同收入组的住房拥有率,图表的横轴是按照居民家庭资产由低到高的分组,从资产占比最低的0~20%的家庭到资产最高的90%~100%的家庭拥有住房的中美两国对比。从图中可以看到,中国资产占比最低的0~20%的家庭拥有住房率也达到了89.1%,而美国不到40%,仅32.9%。

△ 中国和美国不同收入组的住房拥有率

中国城镇居民的住房拥有情况相对均衡。我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

仅凭这第一张图,遵义房产网就想问一问,这拥有房子的96%的城镇居民希望房价降吗?或者说希望我要买的房子降价,而我要卖出的房子涨价,这可能吗?国家的政策会支持4%未购房的居民希望房价下降的诉求吗?各位自行回答吧!

再看第二张图,城镇居民家庭实物资产构成情况。中国城镇家庭资产以实物资产为主,占家庭总资产的79.6%,其中房产是其主要构成,占59.1%。换句话说,城镇居民家庭资产中占比最大的就是房产,占到近六成。

△家庭实物资产构成情况

住房是城镇居民家庭实物资产的重要构成,居民家庭住房拥有率相对均衡。我国城镇居民家庭的实物资产中,74.2%为住房资产,户均住房资产187.8万元。居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%。

再来假设一下,“如果”房价大幅下跌,就意味着96%的城镇居民家庭资产均会缩水。2019年中国城镇常住人口8.4亿人,96%就是8亿人,房价下降就意味着8亿人资产缩水。有这个“如果”的可能吗?

接下来看这个表,城镇居民家庭负债情况。

调查组的分析是这样的:第一,家庭负债参与率较高,负债集中化现象明显。目前我国城镇居民家庭运用杠杆现象较为普遍。受调查家庭中,有负债的家庭占比为56.5%。

第二,家庭负债结构相对单一,负债来源以银行贷款为主,房贷为家庭负债的主要构成。从负债来源看,城镇居民家庭的负债以银行贷款为主。有负债的居民家庭中,户均银行贷款49.6万元,占家庭总负债的96.8%。银行体系外的负债占比低,仅为3.2%。

居民的负债情况说明了什么问题呢?这里面两个数据很关键,一是56.5%的城镇居民家庭有负债,二是家庭负债的96.8%是银行的房贷。用大白话说就是全国一半以上的城镇居民家庭有负债,而且基本上都是银行的房贷。居民家庭的负债就是银行的资产,银行把他的资产(现金)借给居民用于购房,变成居民的负债。而且这个数据值非常之高,96.8%的家庭负债就是房贷,如果房价下跌导致居民违约,不能偿还房贷,意味着银行资产大幅缩水,将导致银行巨额亏损甚至倒闭。

我们再来看看银行的情况,2008-2017年这十年,国有四大银行总共产生252万亿贷款,其中个人住房贷款68万亿,房地产公司贷款19万亿,加起来用到房地产行业的贷款超过87万亿元,占总贷款额的35%。银行把35%的钱贷给了房地产行业,这样银行的信用与房价绑定到一起,如果房价暴跌,人民币的信用必然暴跌,银行也必然面临生死威胁,所以国家才出台“稳房价”的政策,所以房价要的是“稳”而不是“降”。

说的是疫情影响下的房价问题,怎么说了半天和疫情没什么关系呢?别急,现在来聊一聊疫情对房价的影响。

疫情对房价的影响要从疫情对经济的影响说起,从全球来讲,应对疫情造成的经济危机,最受关注的就是美国6万亿美元救市计划和美联储无限QE+零利率,紧接着欧盟也出台无限QE购买企业债,日本16万亿日元国债刺激计划,英国300亿英镑的经济刺激计划。全球主要发达国家都开启了直升机撒钱的模式。

中国怎么办呢?第一,就是降准,今年以来普遍性的降准和专项降准各有一次,第一次降准释放资金8000多亿元,第二次降准释放长期资金5500亿元,两次降准共释放资金13500亿元。第二,今年5月11日,央行发布数据显示,4月份广义货币(M2)同比增速为11.1%,创2017年1月份以来新高,狭义货币同比增速为5.5%,创2018年7月份以来新高。第三,刚刚召开的两会上,克强总理宣布今年财政赤字增加1万亿元,今年总的财政赤字达到3.76万亿元,同时发行1万亿元抗疫特别国债,除了赤字和抗疫特别国债,报告还提到拟安排地方政府专项债券3.75万亿元,合计政策总规模约8.5万亿元。第四,投资几十亿元的新基建是今年大家最关注的话题。第五,今年以来,已经有过两次降息了。

不管国际还是国内,面对疫情对经济的冲击,量化宽松的货币政策是必须的应对之策,当然不是唯一的应对之策。另外中国政府对疫情的积极有效的防控取得了举世瞩目的成绩,率先实现复工复产,同时中央提出“六稳、六保”应对疫情带来的影响,指的是稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期、保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。两会召开之前在多个场合不断强调今年坚定完成经济社会发展目标,全面建设小康社会。这一系列国家政策对老百姓来说,就是确保就业,确保老百姓的收入,确保大家的生活品质不受影响,甚至在危机中做得更好。

按照遵义房产网的理解,国内的量化宽松已经是事实,根据情况还有可能进一步放宽。利率虽然调整了两次,不过幅度较小,遵义房产网猜测,是怕引起物价上涨,因为前期猪肉上涨导致的物价上涨的影响还在,不过5月12日,国家统计局公布4月份通胀数据,其中CPI同比上涨3.3%,环比回落1个百分点。这就意味着通胀的压力下降了,下一步根据国际市场变化,利率有非常大的下降可能,毕竟发达国家都已经零利率了,中国在利率这个方面还有很多空间可以操作。

说到这里,疫情带来的负面对咱老百姓来说影响不大,国家给大家挡住了风险,把大家保护起来了。相反,为了刺激经济,市场上流动性加强了,所以说不管这部分钱怎么流动,必然有一部分要流进咱老百姓的口袋里,大家的收入会有一定程度的上涨,同时通胀也是必然的,加上银行利率下降,包括房贷利率也随之下降,闭着眼睛想也知道老百姓手里多出来的这部分钱会用来干什么!

那么房价会涨吗?房价上升必然和货币有关,中国的M2在2004年的时候20多万亿左右,到2019年是190万亿,这么多的钱在市场上流通当然会影响经济,造成通货膨胀,而房地产却成为平衡物价增长的一个重要因素,房地产吸收了大量的资金,使得社会上其它商品的物价指数增长平稳,而房价每隔三、五年翻一番的现象。这么说是不是房价还要大涨呢?不急,我们再来看看下面的数据。

2019年7月12-14日,世界华人不动产学会2019年会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会在上海黄浦江畔顺利召开,我们来看看中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆教授的看法。“未来10年新房销售量逐步从每年17亿下降到10亿平米”!今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。在1998年和1999年的时候,中国房地产一年新建房的交易销售量刚刚达到1亿平方米。随后从1998年到2008年,这10年里涨了6倍。2012年前后,房地产交易量翻了一番,从6亿增长到12亿平方米。2012年到2018年,又增加了5亿平方米达17亿平方米。过去20年,中国房地产新房交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。那么,今后的十几年会怎么走?黄奇帆的看法是今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番,相反还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。

黄奇帆教授的看法认为今年开始房地产年成交量会逐渐下降,大约下降到每年10亿平方米,用十几年的时间萎缩40%的比例,不是暴跌而是缓步调整。大家注意,即使10亿平方米,这个数据也超过2007年的7亿平方米。所以国家一直在强调“稳房价”,可从来没有说过“降房价”,当然也不可能出现房价暴涨的情况。稳房价对于对地方政府来说,出卖土地的收入仍然是地方财政的主要收入来源,当前在全国范围内地方政府仍然有约2000万亩土地可以出售,也就是说,如果房价下跌导致土地市场成交疲软,土地价格下跌,将极大地影响地方政府的财政收入。所以从地方政府的角度来说,一定要稳定房价,否则地方政府的财政状况将会更加难看。

现在总结一下,从城镇居民的角度说,拥有房产占比高达96%的家庭我相信没有人会希望房价下降;从银行的角度来说,拥有负债家庭96.8%的房贷资产,银行更不可能希望房价下降;从地方政府角度来说,手里攥着2000亿亩土地希望转化为地方财政收入,也没有理由希望房价下降。所以综合各方面因素,房价没有下降的欲望,也没有下降的空间。现在的问题是,如何“稳定”房价,不出现大幅度暴涨,小步快跑是可以的,合理的,满足各方要求的。当然国家更不希望房价暴涨,一定会根据市场的变化,不断出台相关政策确保房价稳定。

如果你是一个房地产销售同行,如果你的客户期望房价下跌而持币观望,请你告诉他,全国96%的城镇家庭都不会支持房价下跌,全国的商业银行都不会支持房价下跌,全国的地方政府都不希望房价下跌,所以房价在至少近五年内是不可能下跌的!(请注意,遵义房产网说的是全国整体的房价水平,跳楼项目或者部分城市的市场化调整行为除外。)

如果你的客户担心未来的稳定而持币观望,请你告诉他一是国家帮老百姓抗住了风险,国家没有风险,老百姓就不会有风险,如果国家有风险,老百姓就一定会有风险,国是民之家,民是国之根。今天的中国是全球第二大经济体,第三军事强国,今天的中国老百姓不需要杞人忧天。二是现金资产存在银行一定会贬值,而购买房产则一定是稳定的,至少十年内还是优质资产。三是目前金融产品不适合普通老百姓投资,没有专业知识不能把控风险。

如果你的客户担心未来的收入不稳定而持币观望,请你告诉他,今年的两会总理说的很清楚,不提GDP具体目标,集中精力抓好“六稳、六保”。用老百姓的话说,就是“稳就业,保收入”


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