近期准备投资公寓的朋友，请认真看完！教你如何选择“利润**大化

2019/07/31 00:23

如何利益**大化！

近期准备投资公寓的朋友，请认真看完！

如今市场上的房类产品类型丰富，商品房、经济房、公寓、别墅等产品竞相绽放，尤其是公寓产品对于购房者来说有具有很大的诱惑力。

近几年来，公寓在不限购、总价低、**低、40年自动续期等强大优势下逐渐成为是时下**火的“网红”投资产品之一，但对于多数投资客而言，如何选择“利润**大化”的公寓产品，一直是让投资客们反复思考的问题之一。

话不多说，带你解疑，直入主题！

看三个问题：

【什么是公寓】

公寓是商业地产投资中广泛的一种地产形式。公寓式住宅**早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，目前市场上公寓的投资价值是比较大的。

【为何投资公寓】

在当前楼市调控的大背景下，作为房地产的另一种载体，公寓相比住宅，具备一定的特殊性：

1、不受区域限制，在重点城市或发展潜力较大的城市，一些好的公寓产品会接受来自全国买家的综合考量和重点考察。

2、面积普遍较小，单价相对更低，低总价公寓成为一些中产家庭在资产配置方案中，与保险、基金、证券等并列考虑的一种产品。

3、交通配套及生活便利性相对较高，一些受限于社保户籍不能买房又希望在城市落脚的人群，将公寓作为一种另类的置业方式。

不同的购买需求对应着不同的公寓产品。在入手公寓产品之前，建议先找准自己的需求点，进而再重点考察产品项目本身。

【主要三类】

1、自住自用

优点：地段较好、配套丰富

缺点：梯户比较高

现在有很多年轻人在资金有限、购房资格受限的情况下，更倾向于公寓产品。总价较低，生活配套都十分便捷和丰富。

但与此同时，对于有自住用途公寓的朋友来说，需要注意的是，这类小面积段的产品往往因为被分割成许多小单元，继而造成了梯户比往往较高、这也未必是坏事，中国自古有句老话“远亲不如近邻”，特别是在高端品质的居住社区，邻居的质量也更高。

2、投资

优点：总价低、撬动成本低

缺点：主要依靠租金收益

相比普通住宅，公寓产品的单价往往比同区位的住宅价格略低，加上户型面积偏小，因此这类公寓产品的总价较低，加上灵活的**手段，使得撬动这类产品的代价往往在十余万到几十万之间，据不完全统计，公寓的租金，以40㎡为例，是常规住宅（90-100㎡）的70%左右，但资金投入额仅是常规住宅（100㎡）的30%-40%左右。

作为普通的工薪家庭来说，如果手上捏着十多万元，在不能购买合适的住宅的前提下，很多人于是将眼光锁定在公寓这类房地产投资品身上。

3、商用

优点：改造空间大、用途广

缺点：前期定位很重要

除了自用和投资之外，还有一些选择公寓的朋友，是考虑将其改造为街区型商铺的有效补充、CBD区域的办公用途，以及在地铁上盖物业或商业中心附近改造为长租公寓、民宿等，而通过这样的改造，往往其收益比普通用途更为高效和有溢价空间。

【如何选择公寓】

综上，对于近期有购买公寓需求的人群的建议是：

1、遵义，作为三线城市，近几年的发展势头迅猛，其城市红利和未来的发展具有很大的潜力。遵义的城市量级和房价相比，目前来说，还是具备一定优势的。从大概率说，选择遵义的商办物业，特别是正处于集中发展的新蒲新区，是没有错的。

2、刚需家庭，还是应该优先以首套房购买住宅为**目标。特别有学区和**需求的家庭，在资金有限的情况下，在遵义可以重点考察偏主城区的住宅，或者选择主城区二手房。

3、对于有投资需求的家庭来说，可以适当将公寓作为一种资产配置的手段。其投资的逻辑应该按照地段（配套多样性）、性价比（买入成本和租金水平对比）、产品价值（开发商品牌、物业水平、使用多功能）等综合考虑。

以遵义【日月星城】公寓产品为例：

地理位置：

日月星城项目位于遵义市新蒲新区长征大道9号，新蒲新区如一颗冉冉升起的新星，近几年在省市委的大力支持下，取得了长足进步，基础建设、民生就业、医疗卫生、道路交通、生态环境等各方面快速发展，特别是在以遵义市政府为代表的大批市级行政机关的迁入，使原本就充满活力的新蒲更具生命力。且不论房地产行业，其他各行业在此快速发展，同样快速的带动了新区的经济活力，不管是投资就业，还是居住生活，都是不错的选择。日月星城是新蒲新区众多建设者中的一份子，正是无数个新区建设者的辛勤奋斗，才有了新蒲欣欣向荣的今天！

周边配套：

CBD（遵义金融商务中心）、规划轻轨1号线站点、林达美食街等

自身配套：

方圆荟·日月星购物广场、合力超市（日月星城店）、维也纳酒店、新华书店、玩出名堂.轰趴馆、IMAX金逸影城等主力店

日月星城作为城市综合体，从配套上来剖析，素质是过硬的。项目与CBD同属于一个核心圈，两大综合体直线距离50m左右；同时根据遵义市轨道交通规划文件，规划日月星城将设立轨道交通一号线站点；自身带有合力超市、方圆荟·日月星购物广场等在内的众多便民优质配套。从以上来看，日月星城的公寓对于投资者来讲是一个福音！

原因有四：

1、CBD历来是一个城市的中心。从曼哈顿到纽约，从北京到上海，纵观世界经济发展史，CBD无一例外的成为了一个城市的中心，为之伴随而来的就是发展的红利，人潮汇聚之地，即是投资宝地。同时、公寓不同于常规住宅，它的特殊性决定了它不一样的价值，尤其是中央商务区及其附近的公寓，商务办公属性就更加突出，中小企业甚至大型企业的总部往往会选择在此。同时、伴随着新蒲新区区域价值的提升，许多白领、企业总等大批人才的汇聚，渴望拥有生活及居住品质的这部分人群，租住高品质公寓将会是一个理想选择！

2、入手公寓尤其看重的是投资回报。仅是中央商务区的公寓就充满了极具的诱惑力，再看轨道交通沿线物业为公寓带来的价值，据不完全统计，轨道交通沿线物业的价值往往比普通物业的价值平均高出百分之三十以上，而日月星城正是纯轨道交通上盖物业，具有很大的投资回报潜力。

3、不管是何种物业形态，人们在选择时都会考虑周边的生活配套，特别是投资类产品，配套的完整性及便利性决定了产品的价值，日月星城自带的配套使其全系列产品在相同区域类都是具有很大的优势。

4、日月星城公寓从产品的入市起，就受到广大投资爱好者的青睐，投资人群中不乏来自北京、上海、深圳等地的投资爱好者，据业内人士介绍，客户选择公寓之前都会自己在周围看一圈，切身感受后迅速入手。